En este post trataremos acerca de otra cuestión también relacionada con las hipotecas: las cláusulas contenidas en las mismas y que recogen que los gastos de tramitación/constitución de dichos préstamos corren de cuenta del consumidor:

Generalmente, suele ser la cláusula denominada como QUINTA en las hipotecas y en ella se establece que los gastos de constitución de la hipoteca serán asumidos por el cliente/hipotecado.

Esta cuestión había permanecido “oculta” durante todos estos años, habiendo de hecho los clientes pagado en su momento dichos gastos y siendo ésta una situación asumida y que había pasado como decimos desapercibida durante todos estos años. Pero el 23 de diciembre de 2015 se dictó Sentencia por parte del Tribunal Supremo que recogía que esa cláusula de imposición de gastos al consumidor era abusiva y, por lo tanto, abría a los clientes la vía para reclamar a los bancos el importe de esos gastos pagados en su día.

Varias Audiencias Provinciales y Juzgados de Primera Instancia han continuado a partir de 2016 esta línea/criterio establecido por el Tribunal Supremo.

Cuáles son esos gastos y la discusión sobre el Impuesto tributado a Hacienda:

Los gastos asumidos en su día por el cliente y que son ahora reclamables al banco son los siguientes: los gastos de Notaría, la gestión ante el Registro de la Propiedad, la propia factura girada por la asesoría que nos tramitó todos las gestiones anteriores y, en principio, el impuesto de actos jurídicos documentados tramitado ante la Agencia Tributaria / Hacienda Foral.

Sobre este último gasto existe discusión entre los Tribunales ya que, si bien la reclamación por los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Asesoría es fija , sobre el impuesto hay dudas ya que hay Tribunales que hacen una interpretación fiscal sobre este punto señalando que dicho impuesto se hubiese tributado igualmente y siempre a cargo del cliente cuando éste constituye una hipoteca y por ello hay Juzgados que no reconocen la devolución de este gasto ya que no lo consideran eso, un gasto, sino una obligación fiscal que nace con independencia de lo que se establezca en la hipoteca pero también hay Juzgados que sí consideran a dicho impuesto como un gasto más y, dado que forma parte de una cláusula declarada en su conjunto abusiva, todo lo recogido en dicha cláusula, sin excepciones, debe ser declarado abusivo y devuelto por el banco al cliente.

Además este caballo de batalla con el impuesto es complejo ya que es, con diferencia, el gasto más elevado de todos y por ello la situación es más delicada si cabe.

No confundir con los gastos de la compraventa:

No debemos confundir estos gastos de constitución de la hipoteca con los gastos propios de compraventa: si revisamos las facturas que abonamos al firmar la hipoteca, veremos que tenemos o que deberíamos tener facturas duplicadas (Notaría, Registro etc.) con importe casi coincidente pero en unas pone “COMPRAVENTA” y en otras “PRÉSTAMO”.

Pues bien, las únicos gastos/facturas que se pueden reclamar al banco son las relacionadas con el “PRÉSTAMO”, no con la compraventa.

Separación de las cláusulas suelo

Esta cuestión de los gastos, aunque ha surgido casi paralelamente a las “cláusulas suelo”, es absolutamente independiente. Es decir, no hay por qué tener una hipoteca con cláusula suelo para poder reclamar estos gastos: aunque la hipoteca no tenga dicha “cláusula suelo”, se pueden reclamar igualmente estos gastos al banco en este momento.

Plazo para reclamar estos gastos:

Dado que la habilitación para reclamar estos gastos viene atribuida por la declaración de nulidad de la cláusula de la hipoteca que los contiene y, siendo la consecuencia jurídica de la nulidad de pleno derecho de un contrato o de una de las cláusulas contenidas en el mismo la imprescriptibilidad de las acciones derivadas de dicha declaración de nulidad, en principio no habría plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, pudiendo hacerse tal reclamación en cualquier momento con independencia de la fecha de constitución de la hipoteca.

Desde Abog@web, ofrecemos como siempre el asesoramiento y nuestros servicios para la gestión de la reclamación al banco de estos gastos indebidamente impuestos al cliente por parte de la entidad bancaria, así como para la posterior reclamación judicial si fracasase la extrajudicial/amistosa con el banco.

Esperando que haya sido de su interés, reciban un saludo.